Dünyada kitlesel ölümlere yol açan, ve ülkemizde de ciddi oranda yayılma hızına ulaşan COVİD-19 salgını kapsamında ekonomik, hukuki, sosyal pek çok konuda sorunlar ortaya çıkmaya başlamış olup Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti, salgının etkisini azaltmak amacıyla tedbirler almaya başlamıştır. Bu kapsamda yer alan ilk tedbir; T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından belirli işyerlerinin geçici süreyle kapatılma kararıdır. 15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen ek genelge ile bu süreç kapsamında 200.000 den fazla işyerinin faaliyetlerine ara verilmiştir. Bu alınan tedbirler sonucu ortaya “kira sözleşmesine nasıl etki edeceği” diğer bir deyişle kiracıların kira borcunun mahiyeti sorusu ortaya çıkmıştır. Ardından vatandaşın mağdur olmaması amacıyla 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile bu sefer 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır. Maddenin tam metni şu şekildedir:
GEÇİCİ MADDE 2
1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.
Burada dikkat edilecek ilk husus; 7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi kapsamına sadece işyerlerinin kira bedellerinin kastedildiği hususudur. Bu geçici madde hükmü, çatılı/çatısız tüm işyerlerini kapsamaktadır. Genelge dışında kalan diğer kira sözleşmelerinin, kira bedellerinin sözleşmede belirtilen süresi içerisinde ödenmediği takdirde 7226 sayılı Kanunun Geçici 2. maddesinden yararlanması mümkün değildir.
Dikkat edilecek bir diğer husus da; 7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi “kira bedellerinin ödenmemesini değil, bedelin ödenmemesi durumunda tahliye veya fesih sebebi” olamayacağına ilişkin bir hükümdür. Dolayısıyla kiracının kira borcu devam etmektedir. Burada normal şartlar altında Türk Borçlar Kanunun 315.maddesinin birinci fıkrasında belirtilen hüküm uyarınca, kiracının kira bedellerini veya yan giderleri ödememesi (temerrüde düşmesi) durumunda kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanınması durumu, 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi kapsamında geçici süreli olarak bu durum değişmiş ve 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren bu hükümden yararlanamayacağı ve kira sözleşmesini feshedemeyeceğine hükmedilmiştir. Yine aynı şekilde Türk Borçlar Kanunu 352. Maddeyle taşınmazın kirasının kiracıdan kaynaklanan sebeplerle ödenmemesi durumunda, kiraya verene tanınan tahliye davası açma hakkı da geçici madde kapsamında; 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya verenler tarafından TBK 315. maddesi kapsamında yapılacak ihtarlar TBK 352/2 kapsamında haklı bir ihtar olarak değerlendirilmeyecek ve kiraya verenlere tahliye davası açma olanağı sağlamayacaktır.
Ayrıca kanunun geçici 2. Maddesi kira bedellerinin ödenmesini engelleyen bir hüküm değildir. Yani kiracı hala kira bedeli borçlusu, kiraya veren ise kira bedeli alacaklısı konumundadır. Bu geçici madde kapsamında kira bedeli alacaklısı olan kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerini kanunda belirtilen sürelerin sona ermesi durumunda kiracıdan faizi ile talep etme hakkına sahiptir.